La venta extrajudicial de finca hipotecada. Cuestiones sustantivas. Especial referencia a la vivienda habitual

Resumen

La venta extrajudicial de finca hipotecada presenta una naturaleza diversa a la de un procedimiento jurisdiccional de ejecución en la medida en que supone el despliegue de un pacto privado entre acreedor y deudor que facilita a aquel el ejercicio del ius vendendi o ius distrahendi, facultad estructural del derecho de hipoteca, a través de un procedimiento de jurisdicción voluntaria controlado por el Notario. Este funcionario público ha de intervenir necesariamente en el procedimiento para asegurar los intereses del acreedor, del deudor y del hipotecante, así como de terceros titulares de derechos posteriores a la hipoteca que se ejecuta. También por exigencias de la prohibición del pacto comisorio que contiene el Código Civil. Para poder abrir un procedimiento de venta extrajudicial es preciso que la obligación garantizada consista en una obligación pecuniaria y que la cuantía de esta esté determinada al iniciarse la venta extrajudicial; además es preciso que se haya hecho constar en la escritura de hipoteca y en el Registro de la Propiedad la cláusula de venta extrajudicial con sus requisitos formales y de contenido; que se haya pactado el vencimiento anticipado de la obligación y que la deuda se liquide con arreglo a las estipulaciones pactadas en la escritura de constitución de hipoteca (en caso de amortizaciones progresivas, de interés variable y de interés moratorio).