ALGUNAS CUESTIONES SOBRE LA FACULTAD DE DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO.

Resumen

Diversos preceptos del Código Civil se encargan de recordar la vinculación de las partes al contrato y la imposibilidad de cualquiera de ellas de dar por extinguido unilateralmente este vínculo (artículos 1091, 1254, 1258, 1256 CC, etc.). No obstante esta regla básica de vinculación entre las partes, el legislador reconoce la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato en determinados supuestos (artículos 1594, 1700.4, 1732 CC; arts. 68 y ss. RDL 1/2007). Uno de estos casos es el establecido en el artículo 11 LAU. Se permite al arrendatario de vivienda (no al arrendador) desistir del contrato, con un plazo de preaviso de dos meses, siempre que originariamente el contrato se hubiera pactado por un plazo superior a cinco años y que la duración efectiva del mismo hubiera alcanzado, al menos, dicho período. No establece la LAU esta facultad de desistimiento en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda ni en los arrendamientos de vivienda concertados por tiempo inferior a cinco años. Por lo tanto, en estos casos, si el arrendatario desistiera unilateralmente del contrato renunciando a la posesión del inmueble y dejando de pagar las rentas, incurriría en un incumplimiento contractual que facultaría al arrendador para exigir el cumplimiento forzoso (el pago de las rentas conforme se vayan generando) o la resolución del contrato (el desahucio), con la indemnización de daños y perjuicios que corresponda. Sin embargo, la jurisprudencia sobre el particular no es clara ni uniforme.