Antología

Prólogo

Hablar de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario es hacerlo de la edad de oro de los estudios sobre Derecho Inmobiliario y Registral. Su aparición se debió sin embargo a una necesidad. Se trataba de provocar la reacción del mundo del Derecho contra la falta de penetración del sistema hipotecario vigente en los mimbres de la sociedad española. Así lo expresaba palmariamente la Presentación de su primer número, con el título —toda una declaración de intenciones— “Nuestro programa”. El sistema hipotecario español “se arrastra”, decía literalmente, “en espera de nuevas energías que, sometiendo legislación, jurisprudencia y doctrina al punzante análisis de una imparcial crítica, avancen por el camino de la inscripción forzosa”. La culpa de esta situación era, según dicho texto, de las deficientes e inadecuadas medidas legislativas para el desarrollo hipotecario; del poder ejecutivo, “más preocupado de la actuación política que de los progresos jurídicos”; y del abandono de los estudios inmobiliarios en Academias y Universidades. Tampoco salía indemne del juicio la jurisprudencia, entonces todavía “aferrada a los antiguos moldes del Derecho”.

El nacimiento de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario es indisociable pues de la deficiente realidad aplicativa de la Ley Hipotecaria Española de 1861 a más de cuarenta años de su promulgación. Esta Ley, en un momento en el que las naciones europeas se debatían entre los modelos napoleónico y prusiano de ordenación del Derecho Civil, apareció como necesidad “apremiante” y “urgente”, dadas las insuficiencias de la legislación anterior (la contenida en el Real Decreto de 8 de agosto de 1855). La claridad de su Exposición de Motivos dejaba poco espacio a la interpretación: “[..] Nuestras leyes hipotecarias están condenadas por la ciencia y por la razón, porque ni garantizan suficientemente la propiedad, ni ejercen saludable influencia en la prosperidad pública, ni asientan sobre sólidas bases el crédito territorial, ni dan actividad a la circulación de la riqueza, ni moderan el interés del dinero, ni facilitan su adquisición a los dueños de la propiedad inmueble, ni aseguran debidamente a los que sobre esta garantía prestan sus capitales”.

El afán por remediar este estado de cosas puso de manifiesto algo de lo que, con relativa frecuencia, hemos sido testigos en nuestra Historia: me refiero a la insuficiencia de las reformas legales como instrumento exclusivo para mejorar las instituciones jurídicas, cuando estas últimas gozan del arraigo firme que proporciona una tradición más que centenaria. La Ley de 1861 no fue una norma revolucionaria con el Derecho tradicional español, pero sí planteó novedades sustanciales que tardaron en penetrar en el tejido social. Y la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, aspiró en su inicio, precisamente, a facilitar esa penetración en los diferentes niveles del mundo del Derecho. Con el impulso de un grupo de juristas que trabajaban en el entorno de la Dirección General de los Registros.

Con ese objetivo presente, la Revista extendió sus contenidos, conforme al plan original, a cuestiones de variada índole. El espectro era amplio, y ofrecía un panorama integral y actual de lo inmobiliario, que alcanzaba en ocasiones a ámbitos ajenos a lo jurídico pero de interés para el jurista. La trascendencia de la empresa exigía no desatender ningún frente y, de este modo, a lo largo de todos estos años, estudios de doctrina jurídica han convivido con notas de actualidad hipotecaria, análisis de legislación nacional y extranjera así como de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo y de la Doctrina emanada de la Dirección General de los Registros sobre propiedad y derechos reales inmobiliarios. En ellos han participado no solo miembros del Cuerpo de Registradores de la Propiedad, sino juristas de todos los sectores, no necesariamente iusprivatistas. Se trataba, en resumidas cuentas, de abrir la Revista a todos, de aunar todas las cabezas, provenientes del Registro, del Notariado o de la Academia, como forma de mejor contribuir a la necesidad de colocar al Derecho Inmobiliario e Hipotecario en el lugar que le correspondía de acuerdo con su trascendencia dentro del sistema jurídico general.

En este punto, es de justicia reconocer, al cabo de los años, que el objetivo ha sido cumplido con creces. La Revista Crítica de Derecho Inmobiliario es hoy, a más de ochenta años de su aparición, uno de los máximos exponentes de la Literatura científica española en materia de Derecho Privado, más allá del terreno estrictamente hipotecario. La Revista Crítica de Derecho Inmobiliario no es, ni ha sido, una Revista de Registradores ni para Registradores de la Propiedad solamente, por mucho que el Colegio de Registradores de la Propiedad de España se hiciera cargo de ella tras el fallecimiento de su fundador y primer director, el gran hipotecarista español Jerónimo González y Martínez (el “maestro de todos los juristas actuales españoles”, según señaló José Castán Tobeñas en el Prólogo a sus póstumos Estudios de Derecho Hipotecario, publicados en 1948). No nos encontramos pues ante un órgano oficial corporativo, sino ante una puerta abierta al conocimiento, a través de la cual han pasado las principales cabezas de nuestro Derecho, con estudios en los que lo hipotecario ocupa un lugar preeminente pero no excluyente, y en donde ha habido cabida también para el Derecho Societario, el Derecho Arrendaticio, el Derecho Fiscal, el Derecho Procesal o la Metodología Jurídica, por poner unos ejemplos.

Muchos de esos trabajos se incluyen en la Antología contenida en este número de la Revista, en la que se recopilan algunas de las más destacadas aportaciones doctrinales publicadas en ella a lo largo de su vida, y que se suma a la elaborada por José María Miquel González y publicada en 1981. En ella tengo el honor y el placer de participar, aun en esta forma tan modesta. Sirva, al menos, como reconocimiento por parte de los jueces y magistrados españoles (a quienes me honro en la actualidad en representar) a la labor de la Revista al cabo de estos años y, de forma más amplia, a la contribución de los Registros Públicos a la consecución de la seguridad jurídica en la esfera jurídico-privada. Una contribución sabida por quienes conocemos de primera mano la complejidad del quehacer jurisdiccional en su día a día y la importancia que la fe pública registral tiene hoy para la realización del estado de Derecho, y muy valorada por los integrantes de la judicatura española.

No quiero terminar esta presentación sin mencionar algunos factores que entiendo han coadyuvado a colocar a la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario en el lugar de preeminencia que actualmente ocupa dentro de la Bibliografía jurídica española. En primer término, la cuidada combinación de elementos doctrinales y de actualidad jurídica, que constituyen grandes atractivos como referencia de la posición actual de la Ciencia y de la Jurisprudencia y también como medio para conocer la evolución del pensamiento jurídico durante estos años: como indicó el actual Presidente de su Consejo de Redacción con ocasión del setenta y cinco aniversario de la Revista, el ilustre civilista y también maestro de civilistas D. Luis Díez-Picazo, los años deben dar el verdadero valor y alcance de las obras, lo que, en el caso presente —como en el de otras Revistas Jurídicas tradicionales españolas—, se aprecia por su condición de depósito de la cultura jurídica de un país y de una época. La Revista Crítica de Derecho Inmobiliario cumple esa función, lejos de la tentación neopatológica de despreciar por inútil todo lo que no sea actual. En segundo lugar, es de destacar el grado de excelencia académica de la Revista, provocado por la muy alta calidad media de los trabajos que en ella han aparecido desde su fundación, un hecho difícil de alcanzar en una obra de su extensión y con periodicidad bimestral. En tercer y último lugar, la fidelidad a sus principios fundacionales, sabiamente cohonestada con la adaptación a los nuevos tiempos (algo que se hace patente en el hecho de ser una de las primeras Revistas jurídicas españolas de acceso libre en Internet). Quizá fruto de la estabilidad que proporciona el haber contado en su Consejo de Redacción, con lo más granado de nuestro Derecho Privado, a lo largo de ochenta y tres años de existencia, con solo tres Presidentes: además de los dos citados, el no menos relevante hipotecarista Ramón María Roca Sastre, desde 1965 hasta su fallecimiento en 1979 (a los que se debe sumar la figura de Pedro Cabello de la Sota, responsable de facto de la revista durante un cuarto de siglo): los tres, juristas de prestigio y con experiencia académica, registral y, quiero destacarlo también, jurisdiccional (Jerónimo González llegó a ser Presidente de la Sala primera del Tribunal Supremo; Ramón María Roca Sastre fue Juez de Primera Instancia e Instrucción en Sort y en Cervera; Luis Díez-Picazo, en el primer Tribunal Constitucional tras la vuelta de la democracia). Merece la pena también destacar la contribución decisiva de quienes han ostentado la condición de consejero-secretario de la Revista, verdadera dirección efectiva de la Revista, que han sido los registradores Don Francisco Sánchez de Frutos, Don Manuel Amorós Guardiola, Don Fernando Muñoz Cariñanos, Don Francisco Corral Dueñas y en la actualidad, Don Javier Gómez Gálligo, todos ellos igualmente juristas de gran prestigio.

Con estos elementos no ha de extrañar que, de acuerdo con los índices sobre el impacto de publicaciones jurídico-científicas, la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario sea una de las mejor valoradas por los juristas. En mi opinión, no era necesario ese reconocimiento: basta con atender a su trayectoria en todos estos años, a la calidad de sus contenidos y a la de sus responsables para entenderlo así. De ello es muestra la presente Antología: muestra de la noble labor del jurista cuando actúa como instrumento al servicio de la justicia: homo iuris auctor iustitiae.

Introducción

La Editorial Thomson Aranzadi ha concebido la feliz idea de construir un libro con una selección de artículos y trabajos doctrinales publicados en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario a lo largo de su ya prolongada existencia. Quiere ello decir que si aplicáramos los esquemas de la preceptiva literaria este libro tendría que calificarse como una antología de textos. Es un proyecto significativo en la medida en que en él hay una apuesta por el libro tradicional o convencional, según se le quiera llamar. No existe ninguna duda en el sentido de que las personas necesitadas de efectuar consultas en números atrasados de la Revista disponen de una información excelente a través de los bancos de datos que últimamente ha cuidado de organizar de forma muy importante y con un costo significativo el Colegio de Registradores de la Propiedad. Aquí, en cambio, lo que hay es un libro con todo el atractivo y el tirón que los libros poseen en relación con cualquiera otros vehículos de información. Siempre he pensado que un libro, además del continente de una actividad literaria es también un objeto y que, en cuanto tal, debe ser especialmente cuidado; en el papel que se emplea, en la impresión que se utiliza, en la facilidad de su lectura y en tantas otras cosas.

La iniciativa tiene, para muchas personas otro tipo de ventajas: no es preciso que se ocupen ellos en hacer la selección, ni es preciso que lleven a cabo la consulta, porque la selección previa y la consulta posterior son decisiones maduradas en manos de expertos.

La iniciativa significa también dotar a la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario de un nuevo prestigio y en algún sentido de una nueva imagen. Francisco Corral ha contado, en algún momento, la historia de la Revista que nació, probablemente como la revista de don Jerónimo González. Corral dice cómo en la primera parte del siglo XX había existido una Asociación de Registradores de la Propiedad, que solo a partir de 1934 se convirtió en Colegio y en Colegio Nacional. La Asociación tuvo una participación muy importante en la creación de la revista, que debió representar una muestra de respeto y complacencia hacia don Jerónimo González el gran hipotecarista. Francisco Corral señala que el cuerpo de registradores actuó en ese momento con un importante altruismo y amor a la cultura jurídica y que ningún organismo científico español puso a disposición de don Jerónimo un instrumento más valioso. Para fundar la revista se constituyó una sociedad anónima y fueron socios fundadores el Presidente de la Asociación de Registradores, que era Vicente Cantos Figuerola y el propio Jerónimo González, a la sazón Oficial de la Dirección General de los Registros y del Notariado. La revista apareció en los primeros meses del año 1925 y con el paréntesis inevitable de la Guerra Civil ha continuado prácticamente hasta nuestros días.

Se le dio el nombre de una disciplina cuyos límites no eran bien conocidos: el Derecho Inmobiliario. Parece que se adoptó un nombre que provenía de don Bienvenido Oliver suplantado después por el de Derecho Hipotecario. Mas la revista no fue nunca exclusivamente dirigida al Derecho Hipotecario o Inmobiliario, sino que en ella se cultivaron materias diversas de Derecho Privado y aún sectores del Derecho público. Hay, incluso, trabajos que podrían englobarse en un programa de Filosofía del Derecho como son todos los don Jerónimo dedicó a los problemas de interpretación jurídica o aquellos otros en los que examinó las características más importantes de la jurisprudencia de intereses.

Cuando alrededor de 1972 o 1973 la revista pasa directamente a la órbita del Colegio Nacional de Registradores. Las cosas se mantuvieron con la misma tónica. Es un hecho perfectamente significativo que la revista no pasó a ser un vehículo de las preocupaciones profesionales del cuerpo de Registradores. La revista quiso continuar siendo puntera en los temas generales de Derecho privado, civil y mercantil, y abrir sus páginas no solo a los miembros de los cuerpos de registradores y notarios, sino también a un número que fue cada vez más en crecimiento de profesores de Universidad.

Todo ello quiere decir que lo que llamé hace un rato antología presenta como todas las obras de este cariz, una clara dosis de heterogeneidad. Existe ciertamente en los autores cuyos textos parcialmente se recogen que van desde profesores de universidad a eximios hipotecaristas. Todo lo domina otra vez el nombre de don Jerónimo González, pero con él aparecen otros ilustres hipotecaristas como La Rica o como Roca Sastre, pero en la revista se publicaron también trabajos de otro signo como la tesis doctrinal de F. de Castro sobre la autocontratación o los que en su momento pudo escribir Moro Ledesma que era el discípulo preferido de don Jerónimo González.

La heterogeneidad en una antología puede dotar a la obra de un especial atractivo puesto que a través de los trabajos que se seleccionan, su lectura permite percibir lo que eran no solo las modas sino las preocupaciones en los diferentes momentos históricos en los que los trabajos fueron pensados y escritos. Por todo ello recomendamos al lector curioso que tenga el libro entre sus manos que acometa su lectura sin prevención con todo cuidado y que extraiga de esa lectura un importante número de enseñanzas que estamos seguros que encontrará.

Prefacio

Si atendemos a la primera acepción que la Real Academia Española da al verbo discriminar (“seleccionar excluyendo”), no queda más remedio que concluir que cualquier antología implica una discriminación.

La obra que el lector erudito tiene entre sus manos -presumo el adjetivo pues un lector no erudito nunca tendrá la ocurrencia de coger este libro- es muy extensa y podría haberlo sido mucho más si se hubiera querido recoger todo lo doctrinalmente valioso de lo mucho publicado en estos más de ochenta años de aparición puntual y periódica de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario.

Por ello, de los artículos aquí recogidos, si bien puede decirse que son todos los que están, no puedo garantizar que estén todos los que son. El Consejo de Redacción, bajo la siempre acertada batuta de don Luis Díez-Picazo y Ponce de León, a la hora de encomendar la selección al secretario del Consejo don Francisco Javier Gómez Gálligo, era consciente del riesgo que corría, pues no dejarán de aparecer voces denunciando, acaso justamente, algunas omisiones clamorosas.

Como decano del Colegio de Registradores de España, corporación que ha editado, promovido y en parte financiado la Revista desde su adquisición a los herederos de su fundador don Jerónimo González, pienso que, con riesgo o sin él, la empresa habrá valido la pena si con esta antología se consiguen dos objetivos: primero, poner al alcance del estudioso un conjunto de buenos artículos que, al aparecer unitariamente, eliminan la incomodidad de su búsqueda aislada, y segundo, y tal vez más importante, mostrar al mundo científico de forma panorámica las joyas de nuestra corona.

Los registradores de la propiedad y mercantiles nunca hemos renegado de nuestra condición de juristas prácticos. Nuestra labor diaria, callada en su ejercicio pero trascendente en sus efectos, ha contribuido notablemente al progreso económico y social del país. De ahí nuestro orgullo discreto sobre lo que significa lo que hacemos y el valor añadido que aportamos. No obstante, junto a ello, los registradores siempre hemos demostrado una vocación doctrinal acusada y puesta de manifiesto en la ingente labor del Centro de Estudios Registrales del Colegio. Además, de nuestras filas han salido algunos de los más reputados juristas contemporáneos, con especial relieve en la rama de nuestra especialidad –el tradicionalmente denominado Derecho Hipotecario- pero también fuera de ella. Esta antología, entre cuyas firmas hay tanto autores registrales como ajenos a nuestro Cuerpo, es demostración palpable de dicho aserto.

Termino estas líneas de presentación, tomando prestada una estrofa del himno del Real Sporting de Gijón, villa ésta tan querida y visitada por el propio don Jerónimo.

De tu cantera surgieron valores
que nadie ni nunca podrán olvidar.
Vencedor por los campos de España,
otra vez volverás a triunfar.
Ruego al lector que haga el pequeño esfuerzo de referir los versos a la Revista Crítica como vivero fecundo de aportaciones científico-jurídicas, y ruego a mis sucesores al frente del Colegio que no esperen otros ochenta años para abordar la publicación de una segunda antología.

Presentación

Fundada en Enero de 1925 por Don Jerónimo González Martínez, Oficial del Cuerpo Facultativo de la Dirección General de los Registros y del Notariado (ocupó el cargo de subdirector general durante algún tiempo), catedrático de Derecho Civil y Presidente de la Sala Primera del Tribunal Supremo, la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario ha estado siempre muy vinculada a los Registradores de la Propiedad, aunque también al Ministerio de Justicia (en concreto a la Dirección General de los Registros y del Notariado), y a Notarios, Profesores de Derecho y juristas en general.
La situación actual del sistema inmobiliario no cabe duda que es mucho más pujante que en aquel año de su fundación. En su primer número, al recoger el programa inicial de la Revista se decía literalmente: “Abandonado de los jueces y tribunales, olvidado por el Parlamento y sin entusiastas defensores en el Poder Ejecutivo, se arrastra lánguidamente el sistema hipotecario, en espera de nuevas energías que, sometiendo legislación, jurisprudencia y doctrina al punzante análisis de una imparcial crítica, avancen por el camino de la inscripción forzosa, mantengan al registrador en su puesto de juez territorial, promuevan la reforma del Centro directivo acercándolo a la triste realidad y vuelvan por los prestigios de la institución y de las personas”. La mayor parte de estos objetivos se consiguieron pronto, por supuesto en gran parte debido a las reformas legislativas de 1944-1946, pero sin duda también debido a las aportaciones doctrinales a la ciencia del Derecho inmobiliario registral canalizadas a través de la Revista Crítica.

La fundación de La Revista Crítica de Derecho Inmobiliario nace como un proyecto personal de Don Jerónimo González compartido con varios juristas, fundamentalmente registradores y oficiales del Cuerpo Facultativo de la Dirección General de los Registros y del Notariado. De hecho adopta inicialmente la forma jurídica de sociedad anónima, constituida por el presidente de la Asociación de Registradores, don Vicente Cantos Figuerola, Registrador del Mediodía de Madrid, y por Don Jerónimo González, en escritura pública otorgada por el Notario de Madrid Don Mariano Reguera y Beltrán, el día 25 de Diciembre de 1925. Su domicilio se fija en la calle Alcalá número 16 de Madrid, donde ocupa un local arrendado en el edificio donde tiene su sede el Banco de Bilbao. La escritura se inscribe el 22 de Febrero de 1926 en el Registro Mercantil de Madrid por el Registrador Don Francisco Álvarez de Salas. Nos cuenta Francisco Corral Dueñas, en el número 619 de la Revista, monográfico en homenaje al fundador de la Revista, que los honorarios fueron dispensados. Esta forma jurídica subsiste hasta que el Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad asume directamente la titularidad de la revista, adquiriendo las acciones de la sociedad (de los herederos de Don Jerónimo, fallecido en 1940 y de otros registradores y letrados de la Dirección General) y procediéndose a la disolución de la sociedad anónima mediante escritura otorgada ante el Notario de Madrid Don Manuel Amorós González el 28 de Abril de 1964, por el secretario del Consejo Don Pedro Cabello de Sota. En definitiva, el Colegio de Registradores se subroga en los bienes, derechos y obligaciones de la sociedad disuelta.

Se inicia así una segunda época de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, en la que esta —como se dice en el número correspondiente a enero-febrero de 1965— se acoge al patronazgo del Colegio de Registradores de la Propiedad. Incluso físicamente se traslada desde los locales del edificio del Banco de Bilbao, a General Mola –hoy Príncipe de Vergara 72–. No obstante, se mantiene su orientación a temas jurídico-inmobiliarios, pero “ sin que ello suponga una clausura hacia otras materias o hacia otras zonas del ordenamiento jurídico”; así se consideran objetivo de la revista, “cuestiones de Derecho civil, de Derecho registral, de Derecho notarial, de Derecho administrativo, de Derecho tributario, de Derecho agrario, etcétera.”. Desde esta segunda época, más colegial, es decir, a partir de1965 es práctica consuetudinaria que los Decanos del Colegio pasen a formar parte como miembros permanentes del Consejo de Redacción. Así ocurrió con el entonces decano Don Pedro Cabello de la Sota, y con sus sucesores, Don Juan-José Benayas, Don José Poveda Murcia, Don Pío Cabanillas Gallas, Don Antonio de Leyva y Andía, Don Carlos Hernández Crespo, Don José Poveda Díaz, Don Antonio Pau Pedrón, Don Fernándo Méndez González, Don Eugenio Rodríguez Cepeda y Don Alfonso Candau Pérez.
Insignes juristas han presidido el Consejo de Redacción de la Revista Crítica y ocupado el cargo de consejero-secretario. Basta con señalar que han presidido ¡nada menos¡ el propio Don Jerónimo González, Don Ramón María Roca Sastre y en la actualidad Don Luis Díez-Picazo y Ponce de León. Este último además ocupó el cargo de consejero-secretario, siendo sucedido con posterioridad por Don Francisco Sánchez de Frutos, Don Manuel Amorós Guardiola, Don Fernando Muñoz Cariñanos, por Don Francisco Corral Dueñas, y desde el año 2003, por quien les dirige estas líneas. No podemos detenernos por falta de espacio y por temor al olvido de algún nombre, de los que a lo largo de su historia pertenecieron y pertenecen a su Consejo de Redacción; basta decir que todos ellos son juristas de grandísimo prestigio.

Tampoco puede obviarse, en una brevísima historia de la Revista, la referencia a Doña Rosa Carretero Pindado, hija de Don Tirso Carretero García -insigne hipotecarista también- que ha desarrollado las labores administrativas de la Revista desde 1984, y que ha sido un instrumento imprescindible en ella. Con anterioridad, las labores auxiliares la realizaba, de manera menos institucionalizada, Fernando Sequeira, funcionario de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Imagino que gustaría saber a Don Jerónimo, que en la actualidad la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario está más pujante que nunca. Ha obtenido la marca comunitaria, goza de muy buena salud en cuanto toca a suscriptores, está digitalizada, se puede obtener en papel o vía Internet a través de la editorial Vlex y tiene el apoyo decidido de la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores y de su Consejo de Redacción. En una reciente encuesta entre las Facultades de Derecho, ha obtenido una de las máximas calificaciones entre las más prestigiosas Revistas jurídicas.
Algunas reformas recientes se han acometido por su Comisión ejecutiva, entre ellas el adaptarse a exigencias formales impuestas por el Ministerio de Educación, como son el hacer un resumen de cada uno de los trabajos traducidos al inglés. Pero lo importante es que sigue fiel a su ideario, que es el análisis crítico del ordenamiento jurídico en general, con referencia especial al inmobiliario.
La idea de realizar una antología de los principales artículos publicados en la Revista Crítica siempre rondó por mi cabeza. Sería una forma de homenaje a los diversos autores, miembros del Consejo de Redacción, consejeros secretarios y presidentes del Consejo de Redacción que estos más de ochenta años de Revista Crítica de Derecho Inmobiliario han hecho de ella una de las principales revistas en el ámbito del Derecho, no solo de España, sino también de Iberoamérica y en Europa.

La selección de los artículos no ha sido fácil. Todos los trabajos publicados en la Revista a lo largo de su historia son de grandísimo nivel, no solo por la dificultad y especialización de la materia, sino también por el control que siempre se ha ejercido sobre los estudios publicados, esencial para mantener el nivel y prestigio de la Revista. Por esos muchísimos autores más hubieran sido merecedores de estar incluidos en estas páginas. Pero claro está, una antología obliga, en cierta medida discrecionalmente, a realizar un extracto, que sin duda no se ajustará al criterio que hubieran seguido otros, igualmente válido. Yo tan solo he procurado, con asesoramiento de otros miembros del Consejo, y la supervisión de su Presidente, seleccionarlos teniendo en cuenta no solo el prestigio del autor, sino también y sobre todo al criterio del impacto del artículo en el momento de su publicación.

La clasificación de los estudios seleccionados se ha realizado por materias, y dentro de ellas por fechas de publicación, con lo que se consigue al mismo tiempo realizar una visualización global del Derecho inmobiliario registral y de su importancia. Se analiza la historia del Derecho registral; los sistemas de transmisión de propiedad; las relaciones del Derecho con la Economía; las función económica de los diversos sistemas registrales; la naturaleza de la función registral; la incidencia de la autonomía de la voluntad en el Derecho registral; la finca registral y sus relaciones con el Catastro; las relaciones de la posesión con el Registro de la Propiedad, los títulos inscribibles; los principios registrales, en particular la calificación registral; los recursos contra la calificación de los registradores; la hipoteca, uno de los principales contenidos del Derecho registral; las anotaciones preventivas, y luego la relación del Registro con ciertas instituciones como, la usucapión, las prohibiciones de disponer, el leasing inmobiliario, las condición resolutoria y el pacto de reserva de dominio, el trust, el urbanismo, el derecho de superficie, los montes públicos, el Registro de Bienes Muebles, y la legislación de protección de datos de carácter personal. Finalmente se recogen artículos muy trascendentes de Derecho civil sustantivo, Derecho agrario, Derecho mercantil, Derecho procesal, Derecho Administrativo y Derecho comparado.

Esta Antología demuestra la amplitud de la materia que ha sido objeto de análisis y estudio en la Revista Crítica, orientada pero no constreñida al Derecho inmobiliario y registral, así como el prestigio de quienes la honraron como autores de colaboraciones y estudios, llevándola al nivel intelectual que hoy en día todo el mundo reconoce.