La condición resolutoria explícita: tratamiento registral y sustantivo

Resumen

Mediante la condición resolutoria explícita, el vendedor con precio aplazado obtiene una eficaz herramienta de protección frente al incumplimiento, que le permite resolver la venta, y readquirir el bien, con efectos ex tunc¸ mediante la mera notificación judicial o notarial de su voluntad de resolver. Tratándose de una compraventa de inmueble, desde la inscripción de la condición resolutoria explícita en el Registro de la Propiedad, su ejercicio será oponible erga omnes, pese a que no constituye un derecho real de garantía. Como convención accesoria a una compraventa de inmueble, las partes son libres de determinar la ley aplicable a la compraventa y a la condición resolutoria explícita, conforme a lo dispuesto en el artículo 10.5 Código civil. Cabe la exclusión voluntaria del derecho civil catalán, incluso aunque el inmueble radique en Cataluña, sin que lo establecido en el artículo 621-54 del Código civil de Cataluña tenga aplicación imperativa. Cuando se combina la condición resolutoria explícita con una cláusula penal por la totalidad o parte del precio pagado por el comprador, que se establece expresamente por las partes como sanción en cualquier caso de cumplimiento total, parcial, irregular o tardío del precio aplazado, ha de permitir al vendedor reinscribir el bien a su favor, sin consignar cantidad alguna a favor del comprador o los titulares registrales posteriores (o consignando apenas el precio recibido no afectado por la cláusula penal), incluso aunque el comprador y los terceros no se aquieten o no consientan la resolución, sin necesidad de esperar al refrendo judicial de la resolución.