La teoría del título y el modo y los conflictos de adquisiciones inmobiliarias. Reflexión crítica sobre la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo al interpretar y aplicar los artículos 1473, párrafo 2.º, del Código civil y 34 de la Ley Hipotecaria

Resumen

Este trabajo propone una revisión crítica de la doctrina consolidada del Tribunal Supremo en torno a la protección del llamado tercero hipotecario. A partir de la Sentencia de Pleno, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2007, queda fijada la doctrina jurisprudencial en torno al concepto de tercero hipotecario y la debatida cuestión de la atribución de la propiedad al segundo adquirente cuando la adquisición estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y aunque existiera una transmisión previa consumada pero no inscrita. Mediante este posicionamiento nuestro Alto Tribunal afronta una cuestión clásica en el ámbito civil-hipotecario que, a juicio de esta autora, merece revisión pues, a partir de la señalada resolución, así como en otras posteriores que siguen el criterio declarado por aquella, conformando ya un cuerpo de doctrina jurisprudencial al respecto, la Sala Primera del Tribunal Supremo fijó doctrina sobre el concepto de tercero hipotecario, dando respuesta a una cuestión jurídica que ha sostenido un prolongado debate doctrinal y jurisprudencial en torno al artículo 1473, párrafo 2.º, del Código civil, cual es el mantenimiento de la segunda adquisición, inscrita en el Registro de la Propiedad, a pesar de la existencia de una previa transmisión «consumada» en el tiempo, con destacada antelación respecto de la segunda, pero no inscrita. Este trabajo recupera los argumentos entonces esgrimidos y prolongadamente mantenidos por el Tribunal Supremo, para proceder a su crítica, participando del resultado acordado en el fallo, que atribuye la titularidad del inmueble al titular que inscribió su adquisición, pero sin compartir el razonamiento seguido por la Sala para desplazar de la titularidad inmobiliaria a quien, reuniendo título y modo con anterioridad al inscribiente, no llegó a inscribir.