Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda con arreglo al Real Decreto – ley 2/2021, de 26 de enero. El problema de la enajenación de la vivienda arrendada durante la prórroga extraordinaria.

Resumen

El Real Decreto Ley 2/2021 modifica de nuevo el artículo 2 del Real Decreto Ley 11/2020 a efectos de que aquellos contratos de arrendamiento que venzan entre el 2 de abril de 2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto Ley 11/2020 y el 8 de mayo de 2021 (fecha en que concluye el segundo estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por el Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre), puedan ser prorrogados extraordinariamente por un periodo de 6 meses a contar desde la fecha de vencimiento. Dicha prórroga debe ser solicitada por el arrendatario, siendo entonces forzosa para el arrendador, salvo que las partes la excluyan por un acuerdo de novación modificativa o extintiva del contrato que podría tener el alcance y contenido determinado por las partes (art. 1255 CC). La naturaleza de esta prórroga es la de una prórroga convencional forzosa, quedando excluido el carácter de prórroga legal o tácita, por lo que las normas de la Ley 29/1994, en redacción dada por Ley 4/2013, relativas a la enajenación voluntaria y forzosa de la vivienda arrendada (arts. 13 y 14 LAU) no resultan de aplicación, debiendo remitirse la regulación de esta cuestión al Código Civil como derecho supletorio (art. 4.2 Ley 29/1994, en redacción dada por Ley 4/2013) y por lo tanto al artículo 1571 CC, que establece el derecho del comprador a la extinción del arriendo y la posibilidad del arrendatario de exigir una indemnización de daños y perjuicios al arrendador -  vendedor. La prórroga extraordinaria excluiría la aplicación de la suspensión del lanzamiento por expiración del contrato en caso de arrendatario vulnerable, la cual solo podría producirse para aquellos procedimientos basados en la expiración del contrato entre el 14 de marzo de 2020 y el 1 de abril de 2020, fechas durante las cuales pudo producirse una situación de vulnerabilidad derivada de los efectos del Covid – 19 sin existir la posibilidad de prorrogar forzosamente la estancia del arrendatario y su familia en la vivienda arrendada.