La inscripción de los contratos de arrendamiento urbano en el Registro de la Propiedad

Resumen

El ordenamiento jurídico español contempla la posibilidad de inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para dotar al derecho arrendaticio de una oponibilidad erga omnes. El Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos regula esta cuestión, si bien circunscribiendo su ámbito de aplicación a los arrendamientos urbanos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 y sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. Esta norma, que remite a la legislación notarial y registral general, regula el título formal inscribible en el Registro de la Propiedad (confirmando la regulación general) así como las circunstancias que debe expresar tal título y sean  relativas a la descripción de la finca arrendada, la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial y demás cláusulas pactadas. La norma prevé expresamente la posibilidad de inscripción no solo del contrato de arrendamiento inicial sino de las modificaciones posteriores del mismo (subarriendos, cesiones, prórrogas y cualesquiera otras modificaciones). El Real Decreto prevé también la posibilidad de inscripción del contrato de arrendamiento cuando no se refiera a la totalidad de la finca inmatriculada sino solo a una parte de esta, sin necesidad de segregación o constitución previa de la propiedad horizontal, siempre que la finca arrendada haya quedado suficientemente delimitada. Finalmente, la norma contempla la cancelación de oficio de la inscripción de arrendamiento cuando haya quedado extinguido por transcurso de su vigencia legal o pactada y no conste inscrita prórroga convencional. Y la cancelación a instancia de parte, mediante acta notarial por la que arrendador o arrendatario notifican su voluntad de excluir la prórroga tácita del artículo 10 de la LAU.