Resolución y restitución: los retrocesos patrimoniales en el Registro de la Propiedad

Resumen

El Registro de la Propiedad, como fuente de publicidad oficial del estado jurídico-real de las fincas, debe recibir todos los actos y negocios que justifiquen un cambio en aquel estado. Los “actos de tráfico” son los ejemplos más claros de ello. Pero no debemos dejar de lado aquellos otros casos en que los derechos inmobiliarios se mueven, no porque “avancen” en el circuito inmobiliario, sino porque “retroceden”, volviendo sobre sus pasos. Ello puede obedecer a distintas razones, que en todo caso ponen de manifiesto una estrecha imbricación entre del derecho de obligaciones y los derechos reales.   La causa por la que haya de operar un retroceso patrimonial es lo que determina el alcance de dicho retroceso, su naturaleza, y con ello, los efectos frente a los posibles subadquirentes que hayan podido adquirir derechos antes de hacerse efectiva la causa del retroceso patrimonial. El presente trabajo pretende abordar el estudio de estos aspectos, tanto desde el Código Civil como desde la Ley Hipotecaria, considerando 1) las condiciones resolutorias explícitas en general; 2) la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil en particular; y 3) la resolución por incumplimiento ex artículo 1124 del Código Civil.