LA PUBLICIDAD REGISTRAL, BASE DE LA SEGURIDAD JURÍDICA DEL TRÁFICO DE BIENES INMUEBLES. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD COMO GARANTÍA DE DICHA SEGURIDAD SU INSTRUMENTACIÓN EN LOS ARTÍCULOS 105 Y 107 DE LA LEY HIPOTECARIA Y DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE PUERTO RICO DE 1979. EL INFLUJO ESPAÑOL. ANÁLISIS CRÍTICO.

Resumen

Concebido el Registro de la Propiedad como instrumento de seguridad dinámica del tráfico jurídico, históricamente pasa a convertirse en «sedes materiae» del tema la figura del «tercero », concebido como sujeto beneficiado por dicha seguridad. Posición del tercero que es cambiante al hilo de las modificaciones sufridas por la legislación hipotecaria española que influye en Puerto Rico, ya directamente mediante la aplicación de la Ley Hipotecaria para provincias de Ultramar, de 1893, ya, luego de la reforma española de 1944-46, mediante la importación jurisprudencial de los problemas españoles, en torno a la interpretación de aquella Ley, que lleva a cabo el Tribunal Supremo de Puerto Rico, manejando los textos doctrinales españoles, sin apreciar las diferencias existentes entre la normativa hispana y la portorriqueña. Ello devino en un influjo sensible del pensamiento de Roca Sastre, que plasmó en la nueva Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad de Puerto Rico de 1979. No obstante dicha plasmación, aunque ha seguido los criterios críticos del maestro de hipotecaristas españoles, no parece haber sabido plasmar de manera adecuada dichos criterios, lo que se pone de manifiesto en la configuración de la noción de «tercero», que, normalmente formulada en el artículo 105 de la Ley, equivalente al artículo 34 español, se desfigura enteramente ante la redacción dada al artículo 107, que «quiso ser» el 36 español, pero que, ante un seguimiento literal de la crítica hecha al precepto por Roca Sastre, así como por la pretensión de resumir el texto español -de suyo objeto de fundadas críticas- deviene en un precepto sin sentido, contradictorio incluso del espíritu del 36 español, y de imposible aplicación, desdibujando, incluso, la noción de tercería del artículo 105. Problema hermenéutico que, por su parte y de otro lado, no parece haber recibido aclaración por parte de la jurisprudencia, quedando, por ahora, aparcado a la espera de una sensata -y ésta es la dificultad- aclaración jurisprudencial.