(untitled) (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2010)
La idea fundamental que he intentado justificar en este trabajo es que el rematante debe recibir la propiedad que tenía el embargado y la misma propiedad del embargado. 1. El registro no garantiza al rematante la identidad material del bien rematado, que no es como lo describe el registro o como se describe en el mandamiento de embargo o en el anuncio de subasta, sino que el bien rematado es como es en la realidad, que el rematante debe investigar. 2. La inscripción del remate no garantiza tampoco frente a las cargas manifiestas que pesan sobre la cosa adjudicada, ni garantiza la posesión pública y pacífica de la cosa subastada, ni garantiza frente a las limitaciones legales del dominio: retractos legales, normativa urbanística, dominio público, etc.; y el rematante tiene que investigarlo extrarregistralmente. 3. La publicidad registral no debe extenderse al remate. Además de razones formales para negar la publicidad en el remate: su falta de control de la identidad y realidad física de la finca y la falta de control efectivo de la realidad de las transmisiones que publica, el registro no puede garantizar a non domino (ex art. 34 LH) el derecho de propiedad sobre la cosa subastada o rematada por dos razones sustanciales: primero porque la propiedad es protegida constitucionalmente, y es un derecho manifiesto, anterior y superior al registro; y entiendo que no tiene ningún sentido que en el remate el propietario tenga menos protección que el poseedor o que el titular de una servidumbre o limitación legal del dominio; y la segunda razón sustancial para negar la publicidad en el remate es que no cumple las condiciones del artículo 34 LH, porque el remate no es una venta, sino que es un acto de naturaleza aleatoria, y no proviene del titular registral sino del juez. 4. A partir de la reforma de 1992, y en la LEC 1/2000, se han reforzado las garantías del juicio ejecutivo reconociendo una particular eficacia (ius prioritatis, ius persequendi) a la anotación preventiva de embargo, que antecede el remate y lo justifica causalmente. En su virtud, el rematante puede desconocer las ventas, los créditos o preferencias que no estén inscritos o anotados con anterioridad a la anotación de embargo (inoponibilidad de títulos no inscritos); pero deben ser oponibles al rematante los derechos manifiestos (la propiedad entre ellos), y en particular los actos de enajenación de la cosa por el titular registral anteriores al embargo que sean públicos, socialmente consolidados y no presenten sospecha de fraude. Así la clásica distinción jurisprudencial entre venta de cosa ajena y doble venta es sabia y profunda, y responde a la distinción entre inoponibilidad y publicidad registral. 5. El registro está llamado a hacer efectiva la prioridad procesal de la ejecución, el rango y prioridad de la anotación, y puede reservar la preferencia del crédito ejecutado. A mi juicio, la causalidad del remate (en su fundamento procesal, registral y material) es incompatible con la adquisición a non domino del rematante. Y en particular la posible concurrencia de embargos o acumulación de ejecuciones sobre el mismo bien predica (por la causalidad del remate) que el rematante no adquiere del titular registral, sino que se subroga en su lugar.